: l’option pour le régime fiscal réel annule la mise en demeure

L’URSSAF avait calculé les cotisations d’un loueur Airbnb sur le chiffre d’affaires, alors qu’il avait opté pour le régime fiscal réel. Mise en demeure : 11 481 €. Annulation par le tribunal judiciaire de Versailles, pôle social. Cotisations recalculées sur le revenu net : 2 723,75 € (TJ Versailles, pôle social, 16 avril 2026, RG n° 25/01383).

L’enveloppe URSSAF arrive. Affiliation d’office au régime micro-entrepreneur, à compter du 1er janvier 2022. Quatre logements Airbnb. Recettes 2022 : 68 969 €. Cotisations : 10 935 €. Majorations : 546 €.

Le seuil de 23 000 € de l’article 155 du Code général des impôts avait été franchi. Le livre VI du Code de la sécurité sociale s’applique. L’affiliation est due. Sur ce point, plus de débat.

Mais l’URSSAF n’avait pas regardé l’option fiscale.

La cotisante avait opté, pour l’imposition de ses revenus locatifs, pour le régime réel. Pas le micro. Et l’article L.611-1, 6° du Code de la sécurité sociale articule la cotisation sur le régime fiscal du loueur en meublé : régime micro-fiscal, assiette = chiffre d’affaires ; régime réel d’imposition, assiette = recettes nettes.

Le tribunal judiciaire de Versailles, pôle social, l’a vu. La mise en demeure est annulée. Les cotisations 2022 sont recalculées sur le revenu net (6 026 €) au taux SSI de 45,2 % : 2 723,75 €.

8 757 € d’écart. Sur une option fiscale.

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Les faits

Mme [L] [B] détient, à titre personnel et depuis 2011, quatre logements meublés à [Localité 3], qu’elle loue via la plateforme Airbnb. Elle exerce, à ce titre, une activité de location meublée non professionnelle. Ses recettes 2022 atteignent 68 969 €.

Le 27 mars 2025, l’URSSAF Île-de-France lui notifie son affiliation d’office au régime micro-entrepreneur, avec effet rétroactif au 1er janvier 2022. Motif : recettes supérieures au seuil de 23 000 € prévu à l’article 155 du Code général des impôts. L’organisme calcule les cotisations sociales 2022 sur le chiffre d’affaires : 10 935 €.

Le 14 mai 2025, l’URSSAF adresse une mise en demeure de 11 481 € (cotisations + 546 € de majorations).

La cotisante saisit la commission de recours amiable, qui maintient l’affiliation et le montant le 18 juillet 2025. Le 19 septembre 2025, elle saisit le pôle social du tribunal judiciaire de Versailles.

La décision : la mise en demeure est annulée pour assiette erronée

Devant le tribunal, la cotisante ne conteste plus son affiliation. Elle reconnaît que le franchissement du seuil de 23 000 € entraîne l’application du livre VI du Code de la sécurité sociale et son rattachement au régime des travailleurs indépendants. Elle conteste, en revanche, l’application du régime micro-social, en faisant valoir qu’elle a opté, pour l’imposition de ses revenus locatifs, pour le régime fiscal réel.

L’affiliation au régime des travailleurs indépendants est confirmée

Sur le fondement combiné des articles L.311-2, L.311-3, 35° et L.611-1, 6° du Code de la sécurité sociale, et de l’article 155 du Code général des impôts, le tribunal rappelle que le bailleur non professionnel d’un meublé, dont les recettes annuelles dépassent 23 000 €, doit être affilié au régime des travailleurs indépendants. Il valide donc, sur ce point, l’affiliation d’office prononcée par l’URSSAF Île-de-France.

Le régime micro-social ne s’applique pas en cas d’option pour le régime réel

Mais le tribunal relève que la cotisante avait opté pour un régime fiscal simplifié d’imposition (régime réel). Cette option fait obstacle à l’application du régime micro-social des auto-entrepreneurs.

L’article L.613-7 II du Code de la sécurité sociale en tire la conséquence directe sur l’assiette : régime micro-fiscal, assiette = chiffre d’affaires ; régime réel d’imposition, assiette = recettes nettes. L’URSSAF avait appliqué l’assiette du régime micro à une cotisante au régime réel.

La conséquence sur la mise en demeure

La mise en demeure du 14 mai 2025 portait sur des cotisations et contributions sociales 2022 calculées à partir du chiffre d’affaires. Elle est annulée.

Les cotisations sont ramenées au montant calculé sur le revenu net 2022 (6 026 €) au taux SSI de 45,2 %, soit 2 723,75 €.

Ce que retient le tribunal : 4 enseignements décisifs

1. Le seuil de 23 000 € de l’article 155 du CGI déclenche l’affiliation au régime des indépendants. Le bailleur d’un meublé non professionnel dont les recettes franchissent ce seuil ne peut pas s’y soustraire — sauf option, étroite, pour le régime général dans les conditions de l’article L.311-3, 35° du CSS, sous réserve que les recettes restent inférieures aux seuils du a et b du 1° du I de l’article 293 B du CGI (option fermée en l’espèce, recettes 2022 = 68 969 €).

2. L’affiliation au régime des indépendants n’entraîne pas, automatiquement, l’application du régime micro-social. Le régime micro-entrepreneurs suppose, en plus, le régime fiscal micro. Si le contribuable a opté pour le régime réel d’imposition, le régime micro-social n’a pas vocation à s’appliquer.

3. L’article L.611-1, 6° du Code de la sécurité sociale articule la cotisation sur le régime fiscal du loueur. L’option fiscale n’est pas un détail comptable. Elle commande, par l’effet combiné des articles L.611-1, 6° et L.613-7 II du CSS, l’assiette des cotisations sociales du loueur en meublé non professionnel.

4. L’URSSAF doit qualifier l’assiette avant de la chiffrer. Une mise en demeure qui calcule des cotisations sur une assiette erronée encourt l’annulation, peu important que l’affiliation soit, par ailleurs, fondée. La cotisation ne se réduit pas à un calcul mathématique : elle suppose, en amont, le bon régime social, donc le bon régime fiscal.

Questions fréquentes

À partir de quel montant un loueur Airbnb est-il affilié à l’URSSAF ?

Le seuil est fixé à 23 000 € de recettes annuelles (article 155 du Code général des impôts). En dessous, l’activité reste hors du régime des travailleurs indépendants. Au-delà, l’affiliation au régime des travailleurs indépendants devient obligatoire — sauf option, étroite, pour le régime général dans les conditions de l’article L.311-3, 35° du Code de la sécurité sociale.

L’URSSAF peut-elle appliquer le régime micro-social à un loueur ayant opté pour le régime fiscal réel ?

Non. Le régime micro-social est subordonné au régime micro-fiscal. Si le loueur a opté, à l’impôt sur le revenu, pour le régime réel d’imposition, le régime micro-social n’a pas vocation à s’appliquer (TJ Versailles, pôle social, 16 avril 2026, RG n° 25/01383). L’assiette des cotisations est alors le revenu net, pas le chiffre d’affaires.

Sur quoi sont calculées les cotisations URSSAF d’un loueur Airbnb au régime réel ?

Sur les recettes nettes, c’est-à-dire le revenu net après déduction des charges (article L.613-7 II du Code de la sécurité sociale). Au régime micro-fiscal, l’assiette = chiffre d’affaires avec un abattement forfaitaire (60 % de droit commun, 87 % pour les meublés de tourisme classés). Au régime réel, l’assiette = revenu net.

Comment contester une dont l’assiette est erronée ?

La mise en demeure se conteste devant la commission de recours amiable (CRA) dans le délai de 2 mois. Le rejet, exprès ou implicite, ouvre un nouveau délai de 2 mois pour saisir le pôle social du tribunal judiciaire. Le tribunal n’est pas juge de la décision de la CRA, mais du litige sur le fond : il peut annuler la mise en demeure et fixer le montant des cotisations effectivement dues.

Une affiliation d’office URSSAF à effet rétroactif est-elle légale ?

Oui. L’affiliation d’office rétroactive par l’URSSAF est admise dès lors que le seuil de l’article 155 du CGI est franchi sur l’année en cause (articles L.311-3, 35° et L.611-1, 6° du CSS). Le redressement porte alors sur les cotisations dues pour les années antérieures, dans la limite de la prescription applicable (3 ans en principe, 5 ans en cas de travail dissimulé).

Le texte de référence : article L.611-1 du Code de la sécurité sociale

L’article L.611-1 du Code de la sécurité sociale détermine, dans son 6°, le régime social applicable aux loueurs en meublé non professionnel. Il articule la cotisation sociale sur le régime fiscal du loueur et sur le seuil de l’article 155 du Code général des impôts.

Le présent livre s’applique aux personnes suivantes :

[…]

6° Les personnes, autres que celles mentionnées au 5° du présent article, exerçant une activité de location de locaux d’habitation meublés dont les recettes sont supérieures au seuil mentionné au 2° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts, lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile, sauf option contraire de ces personnes lors de l’affiliation pour relever du régime général dans les conditions prévues au 35° de l’article L. 311-3 du présent code, ou lorsque ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts ;

Le seuil de l’article 155 du Code général des impôts auquel renvoie le 6° de l’article L.611-1 est fixé à 23 000 € de recettes annuelles.

L’option pour le régime général prévue au 35° de l’article L.311-3 du Code de la sécurité sociale n’est ouverte que si les recettes restent inférieures aux seuils mentionnés au a et b du 1° du I de l’article 293 B du Code général des impôts. Au-delà, le loueur relève du régime des travailleurs indépendants.

L’article L.613-7 II du même code en tire la conséquence sur l’assiette : régime micro-fiscal, assiette = chiffre d’affaires ; régime réel d’imposition, assiette = recettes nettes.

La décision intégrale

Pôle social – N° RG 25/01383 – N° Portalis DB22-W-B7J-TLSE

Copies certifiées conformes et exécutoires délivrées,
le :

à :
– URSSAF ILE DE FRANCE

Copies certifiées conformes délivrées,
le :

à :
– Me Ludivine CHOUCOUTOU
– Mme [V] [L] [B]

N° de minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
POLE SOCIAL

CONTENTIEUX GENERAL DE SECURITE SOCIALE

JUGEMENT RENDU LE JEUDI 16 AVRIL 2026

N° RG 25/01383 – N° Portalis DB22-W-B7J-TLSE
Code NAC : 88A

DEMANDEUR :

Mme [V] [L] [B][Adresse 1][Localité 1]

représentée par Me Ludivine CHOUCOUTOU, avocat au barreau de VERSAILLES,
substituée par Me Nicolas CHEVALLIER, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

URSSAF ILE DE FRANCE
Service Contentieux
[Adresse 2][Localité 2]

représentée par M. [H] [U], muni d’un pouvoir régulier

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Béatrice THELLIER, Juge
Monsieur [E] [D], Représentant des employeurs et des travailleurs indépendants
Monsieur [G] [X], Représentant des salariés

Madame Marie-Bernadette MELOT, Greffière

DEBATS : A l’audience publique tenue le 12 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Avril 2026.

Pôle social – N° RG 25/01383 – N° Portalis DB22-W-B7J-TLSE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Depuis 2011, Mme [L] [B] détient à titre personnel quatre logements meublés, et loués via la plateforme Airbnb, à [Localité 3]. A ce titre, elle exerce une activité de location meublée non professionnelle ([1]).

Le 27 mars 2025, l’URSSAF Ile-de France lui a notifié son affiliation d’office en tant qu’auto-entrepreneur pour cette activité, et ce à compter du 1er janvier 2022, son chiffre d’affaires pour cette année dépassant le seuil de 23 000 euros. Elle l’a également informée que les cotisations et contributions sociales dues pour l’année 2022 s’élevaient à la somme de 10 935 euros.

Contestant cette affiliation d’office, Mme [L] [B] a saisi la commission de recours amiable (CRA) le 7 mai 2025.

Le 14 mai 2025, l’URSSAF Ile-de-France a adressé à Mme [L] [B] une mise en demeure aux termes de laquelle elle sollicitait le paiement de la somme de 11 481 euros relatives aux cotisations et contributions sociales (10 935 euros) ainsi qu’aux majorations de retard (546 euros) pour l’année 2022.

Par la suite, la CRA a, lors de sa séance du 18 juillet 2025, maintenu l’affiliation de loueur meublé de Mme [L] [B] au régime micro-entrepreneurs à compter du 1er janvier 2022 et confirmé le montant des cotisations et contributions sociales (10 935 euros) et majorations de retard (546 euros) dont elle était redevable pour l’année 2022.

Par requête reçue au greffe le 19 septembre 2025, Mme [L] [B] a alors saisi le pôle social du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de contester cette décision.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 12 février 2026 où les parties ont été autorisées à déposer leur dossier.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Mme [L] [B], représentée par son conseil à l’audience, se référant à ses prétentions contenues dans ses dernières conclusions, demande au tribunal d’annuler la mise en demeure de l’URSSAF Ile-de-France en date du 14 mai 2025 ainsi que la décision de la [2] en date du 18 juillet 2025 et de fixer le montant des cotisation sociales dues pour l’exercice 2022 à la somme de 2 723,75 euros, calculée sur la base de son résultat net. Elle sollicite également que l’URSSAF Ile-de-France soit déboutée de l’ensemble de ses demandes et condamnée à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles outre les entiers dépens.

L’URSSAF Ile-de-France, représentée par son mandataire à l’audience, se référant à ses prétentions contenues dans ses dernières écritures, demande au tribunal de débouter Mme [L] [B] de l’ensemble de ses demandes et de la condamner, à titre reconventionnel, au paiement de la somme de 11 481 euros.

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties déposées à l’audience pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la demande d’annulation de la décision de la CRA

Il convient de rappeler que le pôle social du tribunal judiciaire est juge du litige qui lui est soumis, et non de la décision de la commission de recours amiable (en ce sens notamment Cass. civ. 2e, 11 février 2016, n°15-13.202 ; Cass. civ. 2e, 21 juin 2018, n°17-27.756).

S’il n’est valablement saisi qu’après rejet explicite ou implicite du recours administratif préalable prévu par l’article R.142-1 du code de la sécurité sociale, il appartient au pôle social du tribunal judiciaire de se prononcer sur le fond du litige ; en l’occurrence la question est notamment celle de savoir si l’URSSAF Ile de France pouvait affilier d’office Mme [L] [B] au régime de sécurité social en tant qu’auto-entrepreneur à compter du 1er janvier 2022.

Dès lors, il n’y a pas lieu de se prononcer sur l’annulation de la décision de la CRA.

Sur l’affiliation de Mme [L] [B] au régime de sécurité sociale et les sommes réclamées par l’URSSAF Ile-de-France

Moyens des parties

Mme [L] [B] ne conteste plus le fait qu’elle devait être affiliée auprès de l’URSSAF pour son activité de location meublée de courte durée au regard de son chiffre d’affaires générés sur l’année 2022, à savoir 68 969 euros. Elle conteste toutefois l’application du régime micro-social faisant valoir qu’elle n’était pas soumise au régime micro-fiscal dans la mesure où elle avait opté pour le régime réel d’imposition.

L’URSSAF Ile-de-France fait valoir que Mme [L] [B], ayant déclaré des recettes annuelles tirées de son activité de loueur de meublés supérieur au seuil de 23 000 euros, devait être affiliée au régime micro-entrepreneurs à compter du 1er janvier 2022.

Réponse du tribunal

En application des dispositions de l’article L.311-2 du code de la sécurité sociale, dans sa version applicable au litige, sont affiliées obligatoirement aux assurances sociales du régime général, quel que soit leur âge et même si elles sont titulaires d’une pension, toutes les personnes quelle que soit leur nationalité, de l’un ou de l’autre sexe, salariées ou travaillant à quelque titre ou en quelque lieu que ce soit, pour un ou plusieurs employeurs et quels que soient le montant et la nature de leur rémunération, la forme, la nature ou la validité de leur contrat ou la nature de leur statut.

Selon l’article L.311-3, en son 35° du même code, dans sa version applicable, sont compris parmi les personnes auxquelles s’impose l’obligation d’affiliation les personnes mentionnées au 6° et 7° de l’article L 611-1 du présent code qui exercent l’option mentionnée à cet article dès lors que leurs recettes ne dépassent pas les seuils mentionnés aux a et b du 1° du I de l’article 293 B du code général des impôts. Les cotisations et contributions de sécurité sociale dues par ces personnes sont calculées sur une assiette constituée de leurs recettes diminuées d’un abattement de 60%. Par dérogation, cet abattement est fixé à 87% pour les personnes mentionnées au 6° de l’article L.611-1 du présent code lorsqu’elles exercent une location de locaux d’habitation meublés de tourisme, définis conformément à l’article L.324-1du code du tourisme.

Aux termes de l’article L.611-1 du code de la sécurité sociale : « Le présent livre s’applique aux personnes suivantes :
[…]6° Les personnes, autres que celles mentionnées au 5° du présent article, exerçant une activité de location de locaux d’habitation meublés dont les recettes sont supérieures au seuil mentionné au 2° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts, lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile, sauf option contraire de ces personnes lors de l’affiliation pour relever du régime général dans les conditions prévues au 35° de l’article L.311-3 du présent code, ou lorsque ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts ;
[…] ».

Il résulte de l’article 155 du code général des impôts que le seuil fixé est de 23 000 euros par an.

L’article L.611-1 précise donc que le livre IV applicable aux travailleurs indépendants du code de la sécurité sociale s’applique aux personnes dont il donne la liste.

Ainsi, il résulte de ces textes que le bailleur non professionnel de locaux meublés, loués à une clientèle y effectuant des séjours à la journée, à la semaine ou au mois, et n’y élisant pas domicile dont l’activité procure un revenu supérieur à 23 000 euros, doivent être affiliés au régime des indépendants.

Partant, le régime fiscal qui leur est appliqué est :
– soit, par défaut, celui de l’article 50-0 du code général des impôts, à savoir le régime des micro-entreprises,
– soit, sur option, le régime spécial d’imposition déclaratif de l’article 102 ter du même code : le régime dit « réel ».

En fonction du régime fiscal, les cotisations sont calculées soit sur la base du chiffre d’affaires réalisé (pour le régime micro-entreprises), soit sur la base des recettes de l’activité (pour le régime dit « réel ») (article L.613-7 II du code de la sécurité sociale).

En l’espèce, Mme [L] [B] ne conteste pas avoir perçu et déclaré des revenus locatifs pour l’année 2022 d’un montant de 68 969 euros.

L’affiliation d’office de Mme [L] [B] à compter du 1er janvier 2022, au titre de son activité de location meublée de courte durée, correspond bien à une période au cours de laquelle le chiffre d’affaires qu’elle a déclaré était effectivement supérieur au seuil de 23 000 euros édicté par les dispositions légales précitées.

Dans ces conditions, l’affiliation de la requérante au régime de la sécurité sociale des indépendants, à compter de l’année 2022, était rendue obligatoire par les dispositions législatives susvisées.

Toutefois, le tribunal relève que Mme [L] [B], ayant opté pour un régime fiscal simplifié d’imposition (pièce n°3 de la requérante), ne pouvait pas être soumise par l’URSSAF Ile-de-France au régime micro-social des auto-entrepreneurs.

Il en résulte que Mme [L] [B] devait être soumise au régime de sécurité sociale des travailleurs indépendants (SSI) et donc que les cotisations et contributions de sécurité sociale dues par celle-ci pour son activité de location meublée de courte durée sur l’année 2022 devaient être calculées sur son revenu net et non sur son chiffre d’affaires.

Dès lors, la mise en demeure en date du 14 mai 2025, en ce qu’elle porte sur des cotisations et contributions sociales pour l’année 2022 calculées à partir du chiffre d’affaires de Mme [L] [B] et non de son revenu net doit être annulée.

Il convient par ailleurs de ramener le montant des cotisations sociales et contributions sociales dues par Mme [L] [B] pour l’année 2022 à la somme de 2 723,75 euros, calculée sur la base de son résultat net (6 026 x 45,2% = 2 723,75 euros), l’URSSAF Ile-de-France ne contestant pas son calcul détaillé en page 6 de ses conclusions.

Mme [L] [B] est donc condamnée au paiement de cette somme.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [L] [B], succombant en partie à ses demandes, est condamnée aux éventuels dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard de la solution apportée au litige, il convient de débouter Mme [L] [B] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à se prononcer sur la demande de Mme [V] [L] [B] en annulation de la décision rendue par la commission de recours amiable (CRA) de l’URSSAF Ile-de-France en date du 18 juillet 2025,

ANNULE la mise en demeure en date du 14 mai 2025 notifiée par l’URSSAF Ile-de-France à Mme [V] [L] [B] pour la somme de 11 481 euros,

CONDAMNE Mme [V] [L] [B] à payer à l’URSSAF Ile-de-France la somme de 2 723,75 euros au titre des cotisations sociales et contributions sociales dues pour l’année 2022,

CONDAMNE Mme [V] [L] [B] aux éventuels dépens,

DEBOUTE Mme [V] [L] [B] de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière La Présidente

Madame Marie-Bernadette MELOT Madame Béatrice THELLIER

Eric ROCHEBLAVE
Avocat Spécialiste en Droit du Travail et Droit de la Sécurité Sociale


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Lauréat de l’Ordre des Avocats du Barreau de Montpellier
Lauréat de la Faculté de Droit de Montpellier
DESS Droit et Pratiques des Relations de Travail · DEA Droit Privé Fondamental
DU d’Études Judiciaires · DU de Sciences Criminelles · DU d’Informatique Juridique

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